El Tribunal Supremo ha asestado un nuevo golpe al sistema bancario español. En una sentencia del 21 de diciembre pasado, el alto tribunal sienta jurisprudencia y ordena a los bancos a devolver el dinero adelantado por clientes a promotores para viviendas que no se construyeron. Así que la banca responderá por miles de urbanizaciones fantasma, especialmente en el litoral y muchas vendidas a compradores británicos. La clave está en una ley de 1968, aprobada después de un escándalo que dejó a 10.000 personas sin casa en Madrid, y que obligaba a los bancos a tener avalada la cantidad entregada a cuenta para la vivienda, algo que incumplieron masivamente durante la burbuja. El fallo ha corrido como la pólvora entre los despachos especializados porque fija una doctrina dura con la banca, y los departamentos de riesgos de los bancos echan humo intentando cuantificar su impacto. La ley ha estado vigente hasta el pasado 1 de enero, cuando entró en vigor la reforma del PP que rebajaba las condiciones para la banca.

En junio de 2004, una vecina de Valencia hizo lo que tantos otros españoles: dio la entrada para una casa. Iba a ser un adosado en Dénia (Alicante), bajo el Montgó y cerca del casco urbano. La urbanización tenía 94 casas, entre apartamentos, chalés y adosados, y estaba impulsado por el alemán Hermann Schmitz en la promotora Berliner Bau Project La Siesta, (explotaba en el nombre el prestigio de ser alemán). El 25 de junio de ese año, la compradora dio la primera entrada a cuenta y los meses siguientes llegó a ingresar en la cuenta de la CAM de la promoción 38.400,55 euros. Recuerden que entonces los pisos nunca bajaban y España jugaba la Champions League de la economía. Según el contrato, las casas debían estar listas en dos años.

La CAM, ahora del Sabadell, debe indemnizar a una propietaria que pagó y nunca recibió su casa en Dénia

La promoción fue sufriendo demoras y en septiembre de 2007, cuando debía estar más que lista, el promotor alemán envió una carta a los dueños: "Nos complacemos en comunicarle con la presente que las obras se iniciarán esta semana". Tres años después, cuando la burbuja estallaba y el Gobierno vendía que era un aterrizaje suave, no estaban terminadas ni las obras de urbanización. Las casas se estaban esfumando y con ellas los ahorros de decenas de familias. Nuestra compradora demandó a la CAM y a la promotora Berliner Bau Project La Siesta, que por entonces se había esfumado. Ni compareció en el juicio.

Lo normal entre los compradores que se quedaron sin vivienda por el estallido de la burbuja era ir en los tribunales contra el promotor. Pero esperar recuperar el dinero de un empresario quebrado y sin más activos que esqueletos de hormigón es casi imposible, por muy buena fe que tenga el administrador concursal.

Se demandó a la promotora y también a la CAM, que recibía el dinero y que había dado 11 millones al promotor para la construcción de las casas.

La ley de 1.968 "sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas". Se trata de un conciso texto legal -dos páginas y siete artículos de escritura clara, con puntos y seguidos en lugar de eternas subordinadas- con el que el régimen franquista quiso proteger a los compradores de viviendas. Obligaba al banco a tener una serie de avales y garantías para que la entrada de una vivienda se destinase a la construcción y siempre estuviese garantizada si el promotor quebraba. Entre otras cosas, fijaba que el dinero debía ir a una cuenta especial, siempre avalada.

Pero con la burbuja inmobiliaria que llegó 30 años después, esas cauciones se fueron olvidando. Los avales exigidos en la ley encarecían la promoción y, además, como las casas se vendían sobre plano y se recompraban otra vez, nadie temía que fuera a ser necesaria. La ley franquista, que nunca fue derogada, dormía en un cajón sin apenas uso. Pero solo estaba en letargo.

Al recibir la demanda, la CAM argumentó que no pintaba nada en el procedimiento, que era un tercero ajeno al pacto entre los compradores y la promotora, y que si el dinero ya no estaba no era su problema. La jueza Marisa Fayos Bonell, titular del juzgado 5 de Dénia, rechazó su pretensión el 9 de noviembre de 2011: "Si la CAM avaló las obras de urbanización y la promoción, hemos de concluir que la entidad crediticia era sabedora del deber de ingreso de los pagos de los compradores en una cuenta especial, extremo que debió indicar al promotor, y en todo caso , exigirle la presentación de aval o seguro que garantizase la devolución de dichos ingresos, no pudiendo ahora alegar que era un tercero y que solo se le pidió que avalara las obras de urbanización", señala el fallo. Condenó a la caja a devolver el dinero más el 4% de interés anual.

Los bancos no son "terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor" de promociones inmobiliarias

El pasado 21 de diciembre, la sala primera del Tribunal Supremo corrigió a la Audiencia y condenó al banco (la promotora hacía tiempo que había volado del procedimiento por la vía de no aparecer). Señaló que la ley de 1968 desmiente que los bancos sean "terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir". Condena a la CAM a devolver el dinero más intereses y costas.

La sala ya había dictado tres sentencias en 2015 que abonaban el camino, pero ninguna tan clara como esta. En este fallo, del que fue ponente Francisco Marín Castán, presidente de la sala Civil del Supremo, fija además "la siguiente doctrina jurisprudencial": "En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad". 

"Es un tema muy importante. En la práctica, esto supone que los acreedores ordinarios que dieron dinero a cuenta para una vivienda a cualquiera de las promotoras en liquidación pueden ahora salirse del concurso y reclamárselo al banco

Es previsible que la banca busque acuerdos con los compradores para ahorrarse las costas judiciales y el interés del dinero.

La jurisprudencia del Supremo, que en el fallo destaca que sea una ley preconstitucional la que fija ese "enérgico e imperativo sistema protector de los compradores", abre la puerta a miles de clientes.

Pero para el futuro, ese camino será más difícil de transitar. El 1 de enero de 2016 entró en vigor una ley aprobada por el PP en julio pasado que deroga la norma de 1968. En una ley sobre "ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras", rebajó los requisitos para que el banco responda en caso de que la casa no se construya. Por ejemplo, el banco solo responderá si la promoción tiene licencia de obra, cuando hasta ahora muchas de las promociones comenzaban a recibir dinero antes incluso de tener ese permiso. Además, rebaja el plazo para reclamar el dinero. En la próxima burbuja, los consumidores no tendrán el sistema de protección de los años sesenta.

Fuente: El Confidencial