El impago de recibos por parte del propietario de una vivienda es una fuente de problemas para el resto de vecinos y la comunidad ya que lo que un vecino lo paga lo tienen que asumir el resto de los propietarios. El ascensor, el agua, la luz, las eventuales obras de reforma de un edificio deben ser abonadas por todos los dueños de las viviendas que componen el edificio. Si uno no paga su parte, el resto debe desembolsar más para cumplir las obligaciones con las empresas proveedoras.

Es importante distinguir entre propietarios e inquilinos. Ya que el responsable de las deudas de las cuotas que se generen y por tanto de las deudas con la comunidad es el propietario, el arrendador no tiene obligación de pagar, independientemente del contrato de alquiler suscrito y de los pactos al respecto que tengan propietario e inquilino

Clases de impagos

Los impagos pueden ser puntuales o habituales, y en función de los motivos que los causan es conveniente actuar de distintas maneras

- Impagos puntuales: son las devoluciones provocadas por falta de saldo en la cuenta, errores de domiciliación, etc. Solución: enviar una carta o llamar al vecino.

- Impagos por disconformidad: cuando el propietario no está de acuerdo con alguno de los puntos aprobados por la comunidad. Solución: hablar con el vecino y explicarle la obligación de pagar.

- Impagos por imposibilidad puntual de pago: se producen cuando un propietario no tiene condiciones económicas de abonar los recibos. Solución: hablar con él, comprobar si existe voluntad de pago y acordar una fórmula de pago, moratoria, prórroga en los plazos o una reducción de la cuota que sea viable para él. Después, es conveniente que sea aprobada por la Junta de Gobierno o Junta General de propietarios.

- Impagos crónicos: En estos casos el propietario no quiere pagar y prolonga su deuda en el tiempo. Puede ser habitual en casos de divorcio, cuando un inversor espera hasta vender el inmueble para pagar las cuotas, o en casos de entidades financieras que adquieren viviendas por subasta o dación en pago. También se producen en casos de fallecimiento en los que los herederos no llegan a un acuerdo de pago o simplemente no hay herederos. Solución: acudir a la vía amistosa y si no funciona, interponer una demanda judicial.

Pasos a seguir.

Antes de acometer acciones judiciales, primero la junta general de propietarios debería acudir a la vía amistosa. Aunque se puede hablar con el vecino moroso personalmente, es recomendable enviar una carta, o bien, un burofax, recordándole las deudas que tiene con el resto de la comunidad. De esta forma queda constancia de las reclamaciones que se han hecho y que pueden ser solicitadas en un juicio.

Si el propietario sigue sin pagar después de haber acudido a la vía amistosa, la segunda opción es iniciar un procedimiento monitorio. Esta actuación consiste en el apercibimiento al vecino por vía judicial. Para poder iniciar el procedimiento es necesario que conste en el Orden del Día de la Junta General de Propietarios que hay uno o varios morosos y la intención de iniciar actuaciones judiciales o extrajudiciales contra el/los mismo/s, y debe constar en el Acta correspondiente, de esta manera se reconoce y certifica la deuda total que tiene cada propietario debiendo notificarse el Acta propietario moroso. Hay que tener en cuenta que bastarán la mayoría de los votos y que los propietarios morosos no tienen derecho a voto

Una vez presentado el procedimiento monitorio ante el Juzgado, el juez reclamará el pago al vecino en un plazo de 20 días.

En esos 20 días pueden suceder tres situaciones

.- Que el propietario no haga nada, con lo que se dictará el fin de las actuaciones y el inicio de la fase de ejecución

.- Que el propietario pague la cantidad que debe

.- Que el propietario no esté conforme y se oponga a pagar, en este caso la Comunidad continuará la reclamación que derivará el correspondiente juicio verbal (hasta 6.000 euros) o procedimiento ordinario (más de 6.000 euros)

También cabe la posibilidad de desistir del procedimiento monitorio y recurrir directamente al procedimiento verbal u ordinario

La comunidad tendrá que asumir los gastos de burofaxes, abogado y procurador, si el moroso paga antes del juicio, éste tendrá que participar de dichos gastos

Una vez iniciada la reclamación por vía judicial, el juez puede condenar a la comunidad de vecinos por no demostrar debidamente las acusaciones o bien condenar al propietario.

Si el vecino no paga finalmente tras el juicio, el juez dictará un auto de ejecución contra los bienes del moroso por el importe debido, donde también se exigirá el pago de los intereses y los gastos empleados en llevar a cabo de procedimiento judicial, tales como el pago al abogado y al procurador. Si el deudor se declara insolvente, el juzgado realizará una investigación de su patrimonio, y se procederá a embargar sus bienes e incluso, en casos extremos si la cantidad resulta muy elevada su vivienda para saldar las cantidades adeudadas

Si el moroso es una entidad financiera o una promotora, el procedimiento a seguir será el mismo

Generalmente el plazo de resolución de estos procedimientos es de entre cuatro y seis meses siendo optimista, ya que depende de la acumulación de asuntos del Juzgado en el que haya caído la demanda, aunque en casos de propietarios insolventes se puede alargar mucho en el tiempo

En caso de venta, subasta pública o cambio de régimen jurídico del bien por el cual se reclama la cantidad de impago, el nuevo propietario deberá hacerse cargo de las cuotas que el anterior dueño no ha liquidado en esa anualidad y las dos anteriores. Por ello, es recomendable consultar cuál es la situación de pago del propietario a la comunidad de vecinos antes de adquirir una vivienda.

Si debido a deudas de la comunidad provocadas por determinado/s moroso/s, cortan la luz o el suministro de ascensor El resto de vecinos tiene derecho a convocar una Junta para analizar la posibilidad de emprender acciones legales. La comunidad podrá hacer frente a sus deudas con terceros, como la compañía de la luz o la empresa de ascensores, con todos los fondos y créditos de los que disponga a su favor. Existen varias alternativas para conseguir ingresos extra: alquilar un espacio para poner publicidad, instalar placas fotovoltaicas o de telefonía móvil, vender la vivienda del portero, etc.

Pero sobre todo lo que debe hacer la Comunidad de Propietarios es contar con un administrador de fincas que vele por sus intereses, vigilando el cumplimiento de pago de todos los propietarios y tomando las medidas necesarios en caso de impago, en GARCIA MURRIA ABOGADOS y ATICO PREMIER CONSULTING S.L. gestionamos comunidades con la máxima profesionalidad y compromiso, confíe la administración y llevanza de su Comunidad de Propietarios en nosotros.