Además de la CLÁUSULA SUELO de la que ya hemos tratado en anteriores entradas, hay otra serie de cláusulas que se pueden considerar abusivas y que tienen especial trascendencia ya que constituyen un motivo más de oposición a una ejecución hipotecaria, cuando constituyan el fundamento de la ejecución o determinen la cantidad exigible, (art. 695.1.4º Ley de Enjuiciamiento Civil), (habrá que analizar caso por caso)

Cláusulas de vencimiento anticipado

Las clausulas de vencimiento anticipado suelen aparecer habitualmente en los contratos hipotecarios

Dichas clausulas se dividen en 2 grupos:

1. - Clausula de vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo (debe haberse producido el impago de, al menos, tres cuotas)

Es una clausula desproporcionada, ya que anuda un incumplimiento leve a una consecuencia grave, como es la del vencimiento anticipado, hasta el punto que el banco puede reclamar de una sola vez la totalidad del préstamo pendiente de pago.

1. - Clausula de vencimiento anticipado, cuando se produzca el embargo de bienes del cliente o resulte disminuida su solvencia.

Cuota final

Cuota final de hasta el 30% del capital prestado, debe considerarse abusiva, ya que si el prestatario hubiera sabido que la última cuota suponía un porcentaje tan alto del capital prestado, no hubiera suscrito este tipo de hipoteca.

Comisiones por gestión de cobros de impagados o reclamación de posiciones deudoras

(20, 30 o más euros cada vez que se produce)

El banco deberá comprobar que el cobro este vinculado a al existencia efectiva de gestiones de reclamación realizadas al cliente

Es abusiva su aplicación automática ya que es nula la clausula que imponga gastos por servicios no efectivamente prestados o por servicios que sean inherentes a la concesión o administración del préstamo.

Intereses de demora abusivos

Los bancos acostumbran a reclamar una cantidad por los intereses moratorios derivada del retraso acumulado del cliente en el pago de sus cuotas.

En ningún caso podrá aplicarse a los créditos que se conceda en forma de descubiertos un interés que dé a lugar a una tasa anual equivalente superior a 2,5 veces el interés legal del dinero en estos momentos sería el (12%)

Orden de imputación de pagos

Prohibición de arrendar, enajenar ni gravar bienes o elementos integrantes del inmueble hipotecado sin consentimiento del banco

Liquidación unilateral.

Liquidar la deuda por parte del banco en caso de reclamación judicial de la misma, sin que el cliente pueda oponerse a dichos cálculos realizados por la entidad financiera

Clausulas de emisión de pagare en blanco e imposición de costas judiciales

• Emisión de un pagare en blanco como garantía de cobro
• Imposición de las costas judiciales a el cliente, con independencia de cuál sea el resultado del juicio, dicha cuestión compete exclusivamente a el juez.

Cesión de crédito

Renuncia a la cesión de derechos por parte del cliente y sin que el banco renuncie a ese derecho

Renuncia a fuero propio

- La imposición al cliente de la renuncia de elegir el fuero que le pudiera corresponder por ley

- La extensión de la sumisión expresa a todas las cuestiones relativas al préstamo hipotecario.

Redondeo al alza de los intereses

Consiste en establecer en los préstamos hipotecarios, clausulas por las que el banco fija un redondeo al alza a la hora de calcular los intereses.

Con la clausula de redondeo al alza, se refuerza la posición del banco mediante la recepción de unos ingresos sin dar a cambio ningún servicio y contrariamente se debilita la posición del cliente que se ve obligado a pagar siempre un exceso sin redondeo de buena fe.

El carácter abusivo no es aplicaba a todos los redondeos, si por ejemplo el banco establece el redondeo al intervalo mas próximo (sea al alza o a la baja), su impacto financiero es neutro.

Por lo tanto, el redondeo a la baja o intervalo más próximo es legal.

Subrogación o cancelación de préstamo concertado por promotor/vendedor

Clausula que impone al cliente que opta por no subrogarse los gastos de cancelación de la hipoteca constituida por el promotor para financiar la construcción.

Este es un gasto que debe de ser pagado por el promotor o vendedor.

No se le puede imponer los intereses del préstamo hipotecario devengados con anterioridad a la subrogación, se produciría un incremento del precio de la vivienda, sin prestación adicional.

Clausula que impone al consumidor la sociedad tasadora del inmueble hipotecado

Los gastos de tasación del inmueble corren a cargo del comprador

- Libertad para la elección de la sociedad tasadora

- Obligación de entregar al cliente copia de la tasación

Seguros vinculados a préstamos hipotecarios

La imposición de bienes o servicios complementarios o accesorios no solicitados es ilegal.

No son validas las clausulas en las que se concede al banco la facultad de contratar el seguro a su nombre y no a nombre del cliente.

Seguro de daños

- No se puede imponer un seguro contra daños que cubra más allá del continente (ej. contenido) En este caso se debe calcular el valor de tasación excluido el valor del suelo.

- No se puede imponer un seguro de daños de inmuebles que no sean objeto de la hipoteca.

- No se puede imponer la contratación de seguros que cubran daños distintos (ej. robo)

Estas clausulas son abusivas por suponer un desequilibrio importante contractual en perjuicio del consumidor.

Seguro de amortización en caso de fallecimiento, invalidez, desempleo o insolvencia

De este modo se coarta el derecho del cliente a encontrar una aseguradora que le oferte mejores condiciones y precio que la entidad bancaria

Se deberá analizar si en el contrato de préstamo se ha impuesto la contratación de un seguro de vida, cargándose su importe en la cuenta vinculada a la hipoteca. De ser así, pueden y deben exigir a la entidad bancaria que devuelva al propietario aquellas cantidades que este haya pagado al banco por la contratación de dicho seguro.